Construire une maison ou faire réaliser des travaux importants est un projet de vie. Mais que faire si, une fois les travaux terminés, des défauts apparaissent ? En Belgique, la loi protège les propriétaires grâce à plusieurs garanties légales prévues pour couvrir les malfaçons, qu’elles soient apparentes ou cachées. Dans cet article, nous faisons le point sur les droits du maître d’ouvrage, les différentes garanties applicables et les démarches à suivre en cas de problème.
Qu’est-ce qu’une malfaçon dans le domaine de la construction ?
Une malfaçon est une anomalie dans l’exécution des travaux, qui peut compromettre la solidité de l’ouvrage ou le rendre impropre à l’usage prévu. Cela peut concerner :
- Des fissures importantes dans les murs
- Des infiltrations d’eau
- Un affaissement de toiture
- Des installations techniques non conformes (chauffage, électricité, etc.)
- Des défauts d’isolation ou de stabilité
Il faut distinguer les malfaçons apparentes (visibles à la réception des travaux) et les vices cachés (qui se révèlent après coup).
Les trois principales garanties en cas de malfaçon
1. La garantie de parfait achèvement (1 an)
Durée : 1 an après la réception définitive des travaux.
Elle impose à l’entrepreneur de réparer toutes les malfaçons signalées par le maître d’ouvrage au cours de l’année qui suit la réception. Cela comprend :
- Les défauts apparents signalés lors de la réception
- Les malfaçons découvertes après, durant cette même année
Cette garantie ne concerne que les désordres techniques ou esthétiques mineurs. Elle ne couvre pas les vices graves menaçant la solidité du bâtiment.
Démarche : les défauts doivent être signalés par courrier recommandé à l’entrepreneur, qui doit intervenir rapidement ou convenir d’un calendrier de réparation.
2. La garantie biennale (2 ans)
Durée : 2 ans après la réception des travaux.
Elle concerne les éléments dissociables du bâtiment, c’est-à-dire ceux que l’on peut démonter ou remplacer sans détériorer le gros œuvre :
- Portes
- Châssis
- Sanitaires
- Appareils de chauffage
- Équipements intégrés
C’est une garantie légale, applicable d’office. Elle impose à l’entrepreneur de réparer ou remplacer les éléments défectueux pendant cette période.
Elle ne s’applique que si les défauts ne résultent pas d’un usage abusif de la part du propriétaire.
3. La garantie décennale (10 ans)
Durée : 10 ans après la réception définitive des travaux.
C’est la plus connue et la plus importante des garanties. Elle concerne les malfaçons graves affectant la solidité ou la stabilité de l’ouvrage :
- Affaissement des fondations
- Affaiblissement de la charpente
- Problèmes structurels
- Infiltrations majeures menaçant l’intégrité du bâtiment
Elle s’applique à :
- L’entrepreneur principal
- L’architecte
- Le bureau d’étude, le cas échéant
Cette garantie est d’ordre public : elle s’applique même si le contrat ne le mentionne pas, et elle ne peut pas être exclue contractuellement.
À quelles conditions ces garanties sont-elles valables ?
Pour que ces garanties s’appliquent, certaines conditions doivent être remplies :
- Réception des travaux effectuée
La garantie décennale et les autres délais légaux courent à partir de la réception définitive du chantier (ou de la réception provisoire si elle est suivie de peu par la réception définitive). - Travaux réalisés par un professionnel
Ces garanties ne s’appliquent que si les travaux ont été exécutés par un entrepreneur enregistré, et sous la responsabilité d’un architecte (obligatoire au-delà de certains travaux). - Absence de négligence de la part du propriétaire
Le maître d’ouvrage doit entretenir correctement l’immeuble. Si un défaut résulte d’un mauvais usage ou d’un manque d’entretien, les garanties ne s’appliquent pas.
Quelles démarches suivre en cas de malfaçon ?
En cas de problème, voici les étapes à respecter :
- Rassembler les preuves
Prenez des photos, conservez les documents de chantier (factures, plans, rapports) et faites constater les dégâts. - Envoyer une mise en demeure à l’entrepreneur
Rédigez un courrier recommandé exposant les défauts constatés et exigeant une réparation dans un délai raisonnable. - Faire appel à un expert indépendant
En cas de désaccord, un architecte ou un expert en bâtiment peut réaliser un rapport objectif à produire en justice si nécessaire. - Engager une procédure judiciaire
Si l’entrepreneur ne répond pas ou refuse d’intervenir, il est possible de saisir le juge de paix ou le tribunal de première instance, selon la gravité du litige.
Il est vivement conseillé de se faire assister par un avocat spécialisé en droit de la construction dans les cas complexes.
Que couvre l’assurance responsabilité décennale obligatoire ?
Depuis 2018, en Belgique, tout entrepreneur, architecte ou bureau d’études intervenant dans la construction d’un logement neuf (ou assimilé) doit souscrire une assurance décennale couvrant :
- Les dommages affectant la solidité du bâtiment
- Les défauts menaçant sa stabilité
- Les sinistres rendant l’habitation inhabitable
Cette assurance est obligatoire uniquement dans certaines situations :
- Bâtiments résidentiels (maisons, appartements)
- Obligation d’architecte pour les travaux
- Région wallonne, flamande ou bruxelloise
L’attestation d’assurance doit être remise au maître d’ouvrage avant le début du chantier.
Que faire si l’entreprise a fait faillite ?
C’est une situation délicate, mais il existe des recours :
- Si l’entreprise est assurée en décennale, vous pouvez activer l’assurance directement.
- Si vous avez fait appel à un architecte, sa responsabilité décennale reste engagée.
- Dans certains cas, un fonds de garantie ou votre propre assurance protection juridique peut intervenir.
Conseils pour éviter les malfaçons
Voici quelques bonnes pratiques pour limiter les risques :
- Choisissez une entreprise enregistrée, avec de bonnes références.
- Faites toujours appel à un architecte, même si ce n’est pas obligatoire.
- Demandez un devis détaillé et un contrat écrit.
- Prévoyez une réception provisoire et définitive, avec PV signé.
- Effectuez des visites de chantier régulières, seul ou accompagné de l’architecte.
Les points à retenir
En Belgique, la loi protège efficacement les propriétaires contre les malfaçons, grâce à :
- La garantie de parfait achèvement (1 an)
- La garantie biennale (2 ans)
- La garantie décennale (10 ans)
Ces garanties offrent un cadre clair pour faire valoir ses droits. En cas de litige, il est essentiel de réagir rapidement, de conserver les preuves, et de faire appel à des professionnels compétents pour résoudre le problème.